(김상범교수님칼럼)유치권 총정리 2

date 2022.09.14

(김상범교수님의 부동산태인 칼럼입니다)

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<유치권 총정리 2>

6. 유치권이 소멸되는 경우와 불인정되는 경우

● 유치권이 소멸되는 경우

- 유치권자가 점유를 상실하면 유치권은 소멸함

- 점유가 불법적인 행위로 이루어져도 유치권은 성립 안 됨. 예컨대 업무방해행위나 강압적 행위에 의해 점유를 획득할 경우 유치권이 불인정될 수 있음

- 유치권도 일종의 물권이므로 물권의 일반적 소멸사유인 목적물의 멸실, 토지수용, 혼동, 포기 등으로 유치권은 소멸

- 유치권도 담보물권이므로 담보물권의 공통적 소멸사유인 피담보채권이 소멸하면 유치권도 소멸

● 유치권이 인정되지 않는 경우

- 임차인이 소유주에 대하여 개보수비용이나 인테리어비용 청구권 즉 유익비용청구권에 기해 유치하는 경우 유치권이 인정되지 않음

- 공사업자가 해당건물이 아닌 다른 건물의 공사대금채권에 기해 유치하는 경우 유치권은 불인정됨

- 부동산 임대인(소유주)의 각종 의무를 이행하지 않아 생긴 손해배상청구권에 기한 유치권행사는 불인정

- 공사업자가 공사대금으로 대물로 변제받은 경우 유치권은 불인정

- 유치권자가 유치건물을 불법임대한 경우 유치권은 불인정 (민법 제324조 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공금지 위반)

- 현소유자가 아닌 이전 소유자의 채무에 기한 유치권은 불인정

- 경매개시결정 등기일이 지난 시점에 점유를 개시한 유치권은 불인정(대법원 2005. 8. 19. 선고 2005다22688 판결)

- 현황조사서상에 나타나지 않은 유치권도 불인정

- 유치권포기각서를 한 공사업자의 유치권은 불인정

- 단순한 개보수에 불과하며 부동산의 가치증가에 기여하지 못한 채권에 기한 유치권은 불인정될 가능성이 많음. 이런 경우는 사안별로 잘 살펴보아야 함

● 유치물을 점유하고 있는 동안은 그 권리를 행사하고 있는 것이므로 소멸시효는 진행되지 않음 (법 제326조)

7. 유치권 행사의 효과

● 민사소송법 제608조 제728조에 의하면 경락인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다라고 규정하여,

● 즉, 낙찰자는 채무를 변제할 책임이 있을 뿐, 채무자는 아니라는 의미

● 채권자가 유치권을 행사하더라도 피담보채권의 소멸시효는 그와 관계없이 계속 진행됨(민법 제326조)

8. 유치권자에 대한 채무변제 시기와 변제방법

● 판례는 유치권자는 채무의 변제가 있을 때까지 유치목적물인 부동산의 인도를 거절할 수 있을 뿐이고, 유치권자가 먼저 공사비 등의 채권변제를 청구할 수 없다는 것이 판례

● 즉, 낙찰자는 채무를 변제할 책임이 있을 뿐, 채무자는 아니라는 의미

● 유치권자에게 그들의 채권액을 변제할 경우, 반드시 유치권 당사자에게 변제를 해야함. 법인인 경우 대표이사에게 함. 이는 변제금액이 유치권자에게 전달되지 않을 수도 있기 때문.

● 또한 임차보증금의 변제와 마찬가지로 유치권 변제와 명도는 반드시 동시에 하는 것이 좋음.

부동산태인 칼럼니스트 세종사이버대 부동산학과 교수 김상범