(김상범교수칼럼) 유치권 총정리 1

date 2022.07.25

(아래 칼럼은 김상범교수님께서 부동산태인에 기고한 칼럼입니다.)

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유치권 총정리 1

1. 의의

● 유치권이란 건물이나 부동산과 관련하여 시공비나 자제값등 변제받지 못한 채권이 있는 경우, 그 채권을 변제받을 때까지 해당 건물을 유치하여 채권을 확보하려는 민법상 대세적 권능을 부여받은 법정담보물권임

● 즉, 민법 제320조(유치권의 내용)에서는 ‘① 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다. ② 전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다.’라고 규정하고 있음

2. 성립요건

● 채권이 유치물의 목적물(해당 부동산)에 관하여 발생한 것이어야 함.

- 즉, 채권과 목적물사이에 견련(牽聯)관계가 있어야 함. 견련이라 함은 서로 밀접한 연관관계를 가진 것을 말함

- 채권이 수반된 행위가 해당 부동산의 가치를 유지하거나 증가시키는 것이었을 때 주로 인정되며 가치 증가가 수반되지 않을 경우 불인정될 수 있음. 인정여부는 각 케이스마다 다를 수 있음

● 유치권자가 목적물을 점유하고 있어야 함

- 점유가 적법해야 함

- 간접점유와 점유보조자를 통한 점유도 가능

- 점유를 상실하면 유치권이 소멸함(법 제328조)

- 계속적으로 점유해야 함. 일시적 점유의 경우에는 유치권이 인정되지 않음. 계속적으로 점유를 하다 일시적으로 점유를 상실하는 것이 입증될 경우 유치권이 인정되지 않을 수 있음

- 배타적으로 점유해야 함. 다른 사람들로부터 해당 물건이 통제되거나 폐쇄되어야 함

● 채권의 변제기가 도래하여야 함. 즉, 변제기가 도래하고 있지 않은 동안은 유치권이 발생하지 않음

● 채권의 소멸시효가 완성되지 않아야 함

● 유치권포기등의 특약사항이 없어야 함

● 경매에서는 경매개시결정 기입등기일 이전에 유치권이 성립해야 함

3. 유치권 행사를 위한 점유의 방법 고찰

● 유치권자 직접점유

- 당연히 인정됨

● 용역 등에 의한 간접점유

- 2002년 대법원 판례에 의해 간접점유의 경우에도 유치권이 인정됨

● ‘유치권 행사중’이라는 현수막설치

- 출입통제나 폐쇄없이 단순한 현수막의 설치로는 유치권 불인정

- 시공회사가 공사대금 미납으로 아파트에 대해 유치권행사중이라는 현수막을 걸었고, 입주자는 입주를 완료했으나 소유권이전을 받지 못한 상태에서 유치권의 성립여부 -> 시공회사가 개별아파트에 대해 점유를 하지 못했으므로 유치권은 성립하지 못함

- 공사 완공된 건물에 대해서는 자물쇠 등으로 출입폐쇄장치를 하고 건축주 등 타인의 출입을 완전히 통제하는 정도여야 함(대법 2009.9.24.선고 2009다39530 판결)

- 공사대금을 다 지급받지 못해 공사를 중단하는 경우에도 최소한 제3자의 출입을 통제하는 등의 조치는 취해야 함(서울고법 2011.6.3.선고 2010나88684 판결)

● 경비용역이나 세콤 등의 장치

- 유치권의 점유가 인정됨

4. 유치권자의 권리

● 변제를 받을 때까지 목적물을 유치하는 권리

- 유치권자는 채권전부의 변제를 받을 때까지 유치물전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있음 (법 제321조 유치권의 불가분성)

● 경매권 및 변제권

- 채권의 변제를 위해 유치물을 경매할 수 있음 (법 제322조 1항)

- 정당한 이유있는 때에는 유치권자는 경매감정인의 평가에 의하여 유치물로 직접 변제에 충당할 것을 법원에 청구할 수 있음. 이 경우에는 유치권자는 미리 채무자에게 통지하여야 함 (법 제322조 2항)

● 실질적인 우선변제권

- 유치권자에게 우선변제권은 없으나, 제3자가 목적물을 인도받으려면 유치권자에게 변제를 하여야 하므로, 실제로는 우선변제권이 있음

● 과실수취권

- 유치권자는 유치물의 과실 즉, 유치물의 운영과 관리를 통하여 얻는 수익을 수취하여 다른 채권보다 먼저 그 채권의 변제에 충당할 수 있음(법 제323조 전반)

- 단, 과실이 금전이 아닌 경우 경매를 하여 금전화해야 함(법 제323조 후반)

- 변제에 충당하는 방법은 채권의 이자에 충당하고 남는 것이 있으면 원본(원금)에 충당함 (법 제323조 2항)

● 유치물사용권

- 보존에 필요한 범위안에서 유치물을 사용할 수 있음

● 비용상환청구권

- 유치권자가 유치물에 관하여 필요비를 지출한 때에는 소유자에게 그 상환을 청구할 수 있음 (법 제325조 1항)

- 유치권자가 유치물에 관하여 유익비를 지출한 때에는 그 가액의 증가가 현재 존재한 경우에 한하여 소유자의 선택에 좇아 그 지출한 금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있음. 그러나 법원은 소유자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 부여할 수 있음. (법 제325조 2항)

5. 유치권자의 의무

● 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 함 (법 제324조 1항)

● 유치권자는 채무자의 승낙없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못함. 그러나, 유치물의 보전에 필요한 경우는 허용 (법 제325조 2항)

● 유치권자가 전항의 규정에 위반한 때에는 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있음

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