(김상범교수칼럼) 주택임대차에서의 묵시적 갱신과 계약갱신요구권 총정리
2022.03.21
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(김상범교수님의 부동산태인 경매정보홈페이지에 실린 칼럼입니다)
http://www.taein.co.kr/community/consult/column/column_board_viewV2.php?num=864
주택임대차에서의 묵시적 갱신과 계약갱신요구권 총정리
1. 묵시적 갱신이란?
● 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지, 임차인은 2개월전까지 임대차계약갱신의 거절의사를 표시할 수 있는데 이를 누구도 하지 않은 경우 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 것이 묵시적 갱신이다(주택임대차보호법 제6조①).
● 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지, 임차인은 2개월전까지 임대차계약갱신의 거절의사를 표시할 수 있는데 이를 누구도 하지 않은 경우 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 것이 묵시적 갱신이다(주택임대차보호법 제6조①).
2. 묵시적 갱신의 효력
[임대차계약]
● 이 경우 임대차의 존속기간은 2년이 된다.
● 임차인은 2년이 되기 전 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고 통지후 3개월이 지나면 계약해지의 효력이 발생된다(주택임대차보호법 제6조의2).
[경매에서의 보증금 보호]
● 전세보증금도 최초의 계약이 연장되는 것이므로 최초 보증금에 대해 확정일자와 전입을 마쳤다면 기존 순위는 유지된다.
[임대차계약]
● 이 경우 임대차의 존속기간은 2년이 된다.
● 임차인은 2년이 되기 전 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고 통지후 3개월이 지나면 계약해지의 효력이 발생된다(주택임대차보호법 제6조의2).
[경매에서의 보증금 보호]
● 전세보증금도 최초의 계약이 연장되는 것이므로 최초 보증금에 대해 확정일자와 전입을 마쳤다면 기존 순위는 유지된다.
3. 계약갱신요구권이란?
● 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인은 계약갱신을 요구할 수 있는 권리가 있으며 임대인은 정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다(법제6조의3)
● 임차인은 1회에 한하여 계약갱신요구권은 행사할 수 있다(법제6조의3 ②)
4. 계약갱신요구 방법
● 개약갱신요구는 명확하게 입증이 가능한 수단으로 해야 한다.
● 임대인과의 전화통화 녹음, 휴대폰 문자, 카톡문자, 내용증명 등으로 하면 된다.
● 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인은 계약갱신을 요구할 수 있는 권리가 있으며 임대인은 정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다(법제6조의3)
● 임차인은 1회에 한하여 계약갱신요구권은 행사할 수 있다(법제6조의3 ②)
4. 계약갱신요구 방법
● 개약갱신요구는 명확하게 입증이 가능한 수단으로 해야 한다.
● 임대인과의 전화통화 녹음, 휴대폰 문자, 카톡문자, 내용증명 등으로 하면 된다.
5. 계약갱신요구의 효과
[임대차계약]
● 계약갱신요구권에 의해 연장된 임대차의 존속기간은 2년이다(법제6조의3 ②). 그러나, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월후에 계약해지의 효력이 발생한다(법제6조의3 ④).
● 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임(월세)과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다(법제6조의3③). 증가는 5%의 범위내에서 증가될 수 있다(법제7조 ②)
[경매에서의 보증금 보호]
● 대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 갱신되는 것이므로 최초 보증금에 대해 확정일자와 전입을 마쳤다면 기존 순위는 유지된다.
● 만약 보증금의 감소가 있었다면 보호에서 문제가 되지 않으나, 보증금의 증가가 있었다면 그 증가분은 갱신일 이후의 후순위권리자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 만약 갱신일 전에 담보권이 설정되었다면 증가분은 후순위권리가 된다. 물론 갱신일 전의 최초 보증금은 선순위가 유지된다.
6. 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유
● 임대인은 다음 어느 하나의 사유에 해당하는 경우 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다(법제6조의3 ①)
- 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 : 2기의 차임이란 예를 들어 월세 50만원인 경우, 100만원의 월세를 연체한 사실이 있는 경우를 말한다
- 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
- 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
- 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
- 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
- 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
- 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
· 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
· 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
· 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
- 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
- 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
[임대차계약]
● 계약갱신요구권에 의해 연장된 임대차의 존속기간은 2년이다(법제6조의3 ②). 그러나, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월후에 계약해지의 효력이 발생한다(법제6조의3 ④).
● 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임(월세)과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다(법제6조의3③). 증가는 5%의 범위내에서 증가될 수 있다(법제7조 ②)
[경매에서의 보증금 보호]
● 대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 갱신되는 것이므로 최초 보증금에 대해 확정일자와 전입을 마쳤다면 기존 순위는 유지된다.
● 만약 보증금의 감소가 있었다면 보호에서 문제가 되지 않으나, 보증금의 증가가 있었다면 그 증가분은 갱신일 이후의 후순위권리자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 만약 갱신일 전에 담보권이 설정되었다면 증가분은 후순위권리가 된다. 물론 갱신일 전의 최초 보증금은 선순위가 유지된다.
6. 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유
● 임대인은 다음 어느 하나의 사유에 해당하는 경우 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다(법제6조의3 ①)
- 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 : 2기의 차임이란 예를 들어 월세 50만원인 경우, 100만원의 월세를 연체한 사실이 있는 경우를 말한다
- 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
- 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
- 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
- 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
- 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
- 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
· 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
· 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
· 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
- 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
- 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
7. 임대인의 실제 거주를 사유로 계약갱신을 거절하였으나, 실거주가 아님이 명백한 경우의 손해배상
● 임대인은 계약갱신이후 2년동안 실제 거주를 하여야 함에도 불구하고, 이를 이행하지 않은 경우 임차임이 입은 손해를 배상해야 한다(법제6조3 ⑤)
● 손해배상액은 당사자간의 합의가 없다면, 다음 금액중 큰 금액이 된다.
- 계약갱신당시의 월세 3개월분 : 갱신거절 당시 월세(월세 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 법제7조의2 각 호 중 낮은 비율(2022년3월14일 현재 연1%)에 따라 월 단위의 차임(월세)으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액으로 법에서 정의하고 있다.
- 새로운 세입자의 전월세 임대료와 임차인의 거절당시 임대료의 차액의 2년분 : 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임(월세)과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액으로 법에서 정의하고 있다.
- 갱신거절로 인하여 임차인이 입증할 수 있는 손해액 : 임대인이 실제 거주 한다는 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
8. 묵시적 갱신된 임차인에게 추가로 2년을 더 임차할 수 있는 계약갱신요구권이 있는지?
● 있다.
● 계약갱신요구권은 행사할 수 있는 권리이므로, 행사를 하지 않고 묵시적으로 갱신된 임대차계약에 대해서는 계약갱신요구권이 살아있다. 따라서 이 경우 임차인은 기존 2년+묵시적갱신 2년+계약갱신요구권에 의한 2년을 합하여 6년을 임차할 수 있다.
● 임대인은 계약갱신이후 2년동안 실제 거주를 하여야 함에도 불구하고, 이를 이행하지 않은 경우 임차임이 입은 손해를 배상해야 한다(법제6조3 ⑤)
● 손해배상액은 당사자간의 합의가 없다면, 다음 금액중 큰 금액이 된다.
- 계약갱신당시의 월세 3개월분 : 갱신거절 당시 월세(월세 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 법제7조의2 각 호 중 낮은 비율(2022년3월14일 현재 연1%)에 따라 월 단위의 차임(월세)으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액으로 법에서 정의하고 있다.
- 새로운 세입자의 전월세 임대료와 임차인의 거절당시 임대료의 차액의 2년분 : 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임(월세)과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액으로 법에서 정의하고 있다.
- 갱신거절로 인하여 임차인이 입증할 수 있는 손해액 : 임대인이 실제 거주 한다는 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
8. 묵시적 갱신된 임차인에게 추가로 2년을 더 임차할 수 있는 계약갱신요구권이 있는지?
● 있다.
● 계약갱신요구권은 행사할 수 있는 권리이므로, 행사를 하지 않고 묵시적으로 갱신된 임대차계약에 대해서는 계약갱신요구권이 살아있다. 따라서 이 경우 임차인은 기존 2년+묵시적갱신 2년+계약갱신요구권에 의한 2년을 합하여 6년을 임차할 수 있다.
9. 묵시적 갱신을 방지하려면?
● 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대차계약갱신의 거절의사를 표시해야 한다.
● 개약갱신 저절의사는 명확하게 입증이 가능한 수단으로 해야 한다.
● 임차인과의 전화통화 녹음, 휴대폰 문자, 카톡문자, 내용증명 등으로 하면 된다.
● 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대차계약갱신의 거절의사를 표시해야 한다.
● 개약갱신 저절의사는 명확하게 입증이 가능한 수단으로 해야 한다.
● 임차인과의 전화통화 녹음, 휴대폰 문자, 카톡문자, 내용증명 등으로 하면 된다.
10. 임차인과 임대인이 기존의 임대차계약 만료후 새로운 임대차계약을 체결하는 경우 임대인과 임차인은 모두 조심해야 한다.
[임대차계약]
● 계약갱신요구권 다시 1회 부활된다.
● 새로운 임대차계약이 되는 것을 방지하기 위해서는 특약사항에 기존 임대차계약에 대한 갱신계약임을 명시해야 한다.
[경매에서의 보증금 보호]
● 새로운 임대차계약일로부터 우선변제권이 생기므로 임차인은 후순위가 되지 않도록 조심해야 한다.
[임대차계약]
● 계약갱신요구권 다시 1회 부활된다.
● 새로운 임대차계약이 되는 것을 방지하기 위해서는 특약사항에 기존 임대차계약에 대한 갱신계약임을 명시해야 한다.
[경매에서의 보증금 보호]
● 새로운 임대차계약일로부터 우선변제권이 생기므로 임차인은 후순위가 되지 않도록 조심해야 한다.
