(김상범교수 칼럼) 법정지상권 총정리 2
2022.02.09
1318
(부동산태인 경매정보싸이트와 Daum싸이트에 실린 김상범교수님의 경매칼럼입니다.)
법정지상권 총정리 2
총정리 1
1. 의의
2. 법정지상권이 성립되는 경우
3. 성립요건 (경매의 경우)
4. 성립시기
5. 범위와 지료
6. 범위와 지료
총정리 2
7. 만료의 효과
8. 지료를 연체하는 경우
9. 경매에서 법정지상권을 해결하는 방법
10. 사례 및 판례분석
11. 법정지상권과 유사한 차지권
12. 특수 지상권
7. 만료의 효과
8. 지료를 연체하는 경우
9. 경매에서 법정지상권을 해결하는 방법
10. 사례 및 판례분석
11. 법정지상권과 유사한 차지권
12. 특수 지상권
7. 만료의 효과
● 토지소유자는 갱신이나 지상물매수청구 중 하나를 받아들여야 함.
8. 지료를 연체하는 경우
● 정해진 지료를 2년이상 연체하는 경우에는 (계속해서 2년이 아니라 2번 이상을 의미) 토지소유자는 법정지상권의 소멸을 청구할 수 있음.
● 토지 소유자는 지료연체를 이유로 지상건물에 대하여 강제경매를 신청할 수도 있음.
● 토지소유자는 갱신이나 지상물매수청구 중 하나를 받아들여야 함.
8. 지료를 연체하는 경우
● 정해진 지료를 2년이상 연체하는 경우에는 (계속해서 2년이 아니라 2번 이상을 의미) 토지소유자는 법정지상권의 소멸을 청구할 수 있음.
● 토지 소유자는 지료연체를 이유로 지상건물에 대하여 강제경매를 신청할 수도 있음.
9. 경매에서 법정지상권을 해결하는 방법
● 토지소유주가 법정지상권이 성립하지 않음을 이유로 철거한다
○ 해당 시설이 구축물이나 공작물에 해당하며 건물이 아님을 주장한다
○ 사진자료나 기타 서류 등을 통해 저당권이 설정될 당시에 토지 위에 건물이 존재하고 있음을 증명한다. 사진자료는 Daum, Naver, Google 맵을 활용함. 서류는 감정평가서, 건축허가서, 착공신고서의 사진자료를 확보하는데, 관공서에는 정보청구요청서에 의해 확보가 가능함
○ 전기, 수도 인입 내지 개통일자를 한국전력, 상수도사업본부 등에 사실 조회 > 토지에 최초 근저당권이 설정될 당시 존재하지 않은 건물임을 확인
○ 저당권이 설정될 당시에 토지와 건물이 동일한 소유자가 아님을 증명한다
○ 당사자간 건물철거특약이 있음을 증명한다
○ 지료를 2기이상 연체하였음을 증명한다
○ 법정지상권의 존속기간(목조주택 15년, 견고한주택 30년)이 경과했음을 증명한다
● 토지소유주가 법정지상권이 성립하지 않음을 이유로 철거한다
○ 해당 시설이 구축물이나 공작물에 해당하며 건물이 아님을 주장한다
○ 사진자료나 기타 서류 등을 통해 저당권이 설정될 당시에 토지 위에 건물이 존재하고 있음을 증명한다. 사진자료는 Daum, Naver, Google 맵을 활용함. 서류는 감정평가서, 건축허가서, 착공신고서의 사진자료를 확보하는데, 관공서에는 정보청구요청서에 의해 확보가 가능함
○ 전기, 수도 인입 내지 개통일자를 한국전력, 상수도사업본부 등에 사실 조회 > 토지에 최초 근저당권이 설정될 당시 존재하지 않은 건물임을 확인
○ 저당권이 설정될 당시에 토지와 건물이 동일한 소유자가 아님을 증명한다
○ 당사자간 건물철거특약이 있음을 증명한다
○ 지료를 2기이상 연체하였음을 증명한다
○ 법정지상권의 존속기간(목조주택 15년, 견고한주택 30년)이 경과했음을 증명한다
● 토지소유주가 법정지상권자로부터 건물을 매수한다
○ 지상에 등기건물일 경우 매매를 통해 매수한다
○ 미등기, 무허가건물일 경우 다음과 같은 방법으로 매수한다
- 매도인이 허가→보존등기→ 매수
- 매도인을 대위해 건축허가 신청 → 건축물대장에 매도인을 소유자로 등재 → 이걸 근거로 다시 매도인을 대위해 보존등기→이전등기소송 제기→판결→ 소유권이전
● 토지소유주가 법정지상권자에게 토지를 매도한다
● 법정지상권자로부터 지료를 받아 당분간의 수익을 확보한다
10. 법정 지상권 사례/판례분석
1) 나대지상에 근저당권이 설정된 후 건물이 신축됨. 그리고 토지만 경매신청된 경우
● 건물소유자는 낙찰자인 토지소유자에게 법정지상권을 주장할 수 없음.
● "토지에 근저당권이 설정될 당시에 지상에 건물이 존재하여야 한다"는 법정지상권 성립요건 중에 하나를 갖추기 못했기 때문
● 건물의 임차인과 낙찰자와의 관계 : 아무런 관계가 없음. 왜냐하면, 대법원 판결은 임차주택의 대지만을 낙찰받은 자는 주택임대차보호법 제3조 2항 규정의 임차주택의 양수인에 해당하지 않는다고 하였기 때문. (대법 1998.4. 10. 98다3276)
2) 토지 및 구건물에 근저당권이 설정된 후 소유자가 구건물을 멸실시키고 새로이 건물을 신축하였고, 구 건물과 토지에 설정된 근저당권에 기해 경매신청된 경우
● 건물소유자는 토지의 낙찰자에게 법정지상권을 주장할 수 있음. (최초 근저당권 설정당시 지상에 건물이 있기에 법정지상권이 성립됨) (대법 92다15574)
3) 법정지상권이 성립된 후 건물이 증개축되거나 신축된 경우
● 법정지상권의 효력은 상실되지 않으나, 법정지상권의 효력이 미치는 범위는 구건물을 기준으로 함. (대법 1990.7.10, 90다카6399)
4) 지료의 약정이 없고, 건물소유자가 지료를 2년이상 지급하지 않은 경우
● 민법 제366조 단서의 규정에 의하여 법정지상권의 경우, 그 지료는 당사자의 협의나 법원에 의하여 결정하도록 하고 있는데, 법정지상권에 관한 지료가 결정된 바 없다면, 법정지상권자가 지료를 2년이상 지급하지 않았다 하더라고 법정지상권이 소멸되는 것은 아님. (대법1994.12.2, 93다52297)
5) 법정지상권이 성립하지 않는 경우 유치권은?
● 법정지상권이 성립하지 않는다면 불법건물로 철거대상이고, 철거 시까지 임료 상당의 손해배상도 청구할 수 있으므로 유치권은 성립하지 않음. (대법원 1989.2.14.선고 87다카3073)
6) 법정지상권이 성립하지 않는 경우 임차인의 대항력은?
● 법정지상권이 성립하지 않는 경우 건물은 철거대상이므로 임차인의 대항력은 인정되지 않음 (대법원 1989.2.14.선고 87다카3073)
11. 법정지상권과 유사한 차지권
1) 차지권이란?
● 차지권(借地權)은 건물의 소유를 목적으로 하는 지상권 또는 토지 임차권을 의미
● 토지소유자와 임대차관계를 맺은 자가 본인 소유의 건물에 대하여 소유권보존등기나 소유권이전등기를 하였을 경우 제3자에 대하여 대항력을 가짐
● 민법 제622조 (건물등기있는 차지권의 대항력)
① 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제삼자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다.
② 건물이 임대차기간만료전에 멸실 또는 후폐한 때에는 전항의 효력을 잃는다.
2) 차지권의 요건
① 토지임차권이 유효하게 존속되어야 한다.
● 토지 임대차에 있어서 토지 임차인의 차임 연체 등 채무불이행을 이유로 그 임대차계약이 해지되는 경우, 토지 임차인으로서는 토지 임대인에 대하여 그 지상건물의 매수를 청구할수는 없다(대법95다29345)
② 건물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차이어야 한다.
● 건물소유가 아닌 다른 목적으로 임대차했다가 건물을 건축하고 등기하더라도 이 법조항을 적용받지 못한다(대법94다5458)
③ 대지임차인이 그 지상건물을 등기하여야 한다(대법86다카1119)
3) 경매에서의 차지권
● 차지권은 물권이 아닌 채권이므로 차지권이 성립한 지상건물이 경매된 경우 법정지상권은 성립되지 않고 차지권도 승계가 되지 않으며 건물은 철거의 대상이 됨
4) 차지권과 대항력
● 차지권은 건물의 소유를 목적으로 하는 토지임차인으로 부터 건물을 양수한 자가 임대인이나 그 토지의 제3취득자에게 그 임차권으로 대항할 수 있으려면 건물양수인이 토지소유자의 동의를 얻어 건물의 전소유자의 임차권을 적법하게 양수한 경우라야 함
● 토지소유자와 토지임대차 계약을 맺고 지상건물을 신축한 후 임차인 명의의 건물을 보존등기하고 나서 토지에 저당권이 설정되었고, 그 토지저당권에 의해 경매되어 토지를 3자가 낙찰받았다면 해당 건물은 법정지상권을 인정받으므로 토지임대차에 대한 대항력은 유지됨
12. 특수지상권
1) 일반적 지상권
● 건물 기타 공작물 또는 수목을 소유하기 위해 타인의 토지를 사용할 수 있는 용익물권이 일반적 지상권의 정의임.
2) 특수 지상권
● 구분지상권 : 지상권의 객체가 지하 또는 공중의 구분층
● 분묘기지권 : 타인의 토지에 분묘를 설치한 자가 그 분묘를 소유하기 위하여 분묘의 기지부분인 타인소유토지를 사용할 수 있는 권리
● 관습상 법정지상권 : 토지와 건물소유자가 동일인이었으나 토지와 건물 중 어느 하나가 매매 기타 일정한 원인으로 각각 소유자가 달리된 때, 그 건물을 철거한다는 특약이 없으면 건물소유자가 관습에 의해 당연히 취득하는 권리
1) 차지권이란?
● 차지권(借地權)은 건물의 소유를 목적으로 하는 지상권 또는 토지 임차권을 의미
● 토지소유자와 임대차관계를 맺은 자가 본인 소유의 건물에 대하여 소유권보존등기나 소유권이전등기를 하였을 경우 제3자에 대하여 대항력을 가짐
● 민법 제622조 (건물등기있는 차지권의 대항력)
① 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제삼자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다.
② 건물이 임대차기간만료전에 멸실 또는 후폐한 때에는 전항의 효력을 잃는다.
2) 차지권의 요건
① 토지임차권이 유효하게 존속되어야 한다.
● 토지 임대차에 있어서 토지 임차인의 차임 연체 등 채무불이행을 이유로 그 임대차계약이 해지되는 경우, 토지 임차인으로서는 토지 임대인에 대하여 그 지상건물의 매수를 청구할수는 없다(대법95다29345)
② 건물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차이어야 한다.
● 건물소유가 아닌 다른 목적으로 임대차했다가 건물을 건축하고 등기하더라도 이 법조항을 적용받지 못한다(대법94다5458)
③ 대지임차인이 그 지상건물을 등기하여야 한다(대법86다카1119)
3) 경매에서의 차지권
● 차지권은 물권이 아닌 채권이므로 차지권이 성립한 지상건물이 경매된 경우 법정지상권은 성립되지 않고 차지권도 승계가 되지 않으며 건물은 철거의 대상이 됨
4) 차지권과 대항력
● 차지권은 건물의 소유를 목적으로 하는 토지임차인으로 부터 건물을 양수한 자가 임대인이나 그 토지의 제3취득자에게 그 임차권으로 대항할 수 있으려면 건물양수인이 토지소유자의 동의를 얻어 건물의 전소유자의 임차권을 적법하게 양수한 경우라야 함
● 토지소유자와 토지임대차 계약을 맺고 지상건물을 신축한 후 임차인 명의의 건물을 보존등기하고 나서 토지에 저당권이 설정되었고, 그 토지저당권에 의해 경매되어 토지를 3자가 낙찰받았다면 해당 건물은 법정지상권을 인정받으므로 토지임대차에 대한 대항력은 유지됨
12. 특수지상권
1) 일반적 지상권
● 건물 기타 공작물 또는 수목을 소유하기 위해 타인의 토지를 사용할 수 있는 용익물권이 일반적 지상권의 정의임.
2) 특수 지상권
● 구분지상권 : 지상권의 객체가 지하 또는 공중의 구분층
● 분묘기지권 : 타인의 토지에 분묘를 설치한 자가 그 분묘를 소유하기 위하여 분묘의 기지부분인 타인소유토지를 사용할 수 있는 권리
● 관습상 법정지상권 : 토지와 건물소유자가 동일인이었으나 토지와 건물 중 어느 하나가 매매 기타 일정한 원인으로 각각 소유자가 달리된 때, 그 건물을 철거한다는 특약이 없으면 건물소유자가 관습에 의해 당연히 취득하는 권리
부동산태인 칼럼니스트 세종사이버대 부동산학과 교수 김상범
(자산관리학부 부동산경매중개학과, 부동산자산경영학과, 건축.도시계획학과)
