(김상범교수님 칼럼) 제시외 건물 총정리
2021.08.03
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<제시외 건물 총정리>
아래 내용은 ㈜디지털태인의 부동산경매정보싸이트인 ‘부동산태인’에 실린 김상범교수님의 칼럼입니다.
경매 감정서나 경매사이트에서 자주 나오는 ‘제시외 건물’에 대해서 알아보자. 제시외 건물이란 경매대상인 토지 위에 있는 경매대상이 아닌 건물을 말한다. 법원경매에서 제시외 건물은 대부분 미등기나 무허가 부속건축물인 경우인데, 창고, 옥탑방, 보일러실, 고가의 정원석, 옥외 화장실, 이동식 컨테이너 등이 그것들이다. 이들은 처음부터 경매신청채권자가 경매신청을 하지 않았거나 그 후의 경매절차에서도 경매대상으로 포함되지 않은 건물에 해당된다. 제시외 건물 중 신청채권자가 신청대상에서 제외시켰으나 당연히 경매대상에 포함되어야 하는 부합물이나 종물인 경우, 이는 일괄 경매청구에 의하여 경매대상에 포함된다. 제시외 건물 중 가장 문제가 되는 것은 미등기인 제시외 건물이다. 이것은 “입찰외” 건물 등으로 표기되는데, 낙찰 후 법정 지상권 성립 여부 등의 문제를 살펴보아야 하며, 개별 물건마다 별도의 처리문제를 강구해야 한다.
(출처 : 부동산태인)
1. 부합물 또는 종물인 제시외 건물
부합물인 제시외 건물이란 토지 또는 주된 건물과는 소유자를 달리하는 별개의 건물이지만, 토지 또는 주된 건물에 결합하여 거래 관념상 그 부동산과 하나의 물건이 됨으로써 토지 또는 주된 건물의 소유자의 소유에 속하는 건물을 말한다.
증축건물의 부합여부는 물리적 구조, 용도와 기능, 소유하는 자의 의사 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 한다. 소유자가 증축한 경우에는 소유자, 임차인이 건물소유자의 승낙을 얻어 증축한 경우에는 임차인의 소유로 본다.
농작물이나 수목의 부합은 건물의 증개축의 경우와 같다. 즉, 임차권 등 권원에 의해 부속하게 된 경우 임차인의 소유가 된다. 단, 타인의 임야에 권한없이 식부한 입목의 소유권은 임야소유권에 있지만, 농작물의 경우에는 그 경작한 입도가 성숙하여 독립한 물건으로서의 존재를 갖추었으면 그 입도의 소유권은 경작자에 귀속된다(대판 1979.8.28.,79다784).
종물인 제시외 건물이란 토지 또는 주된 건물의 경제적 효용에 계속적으로 이바지하기 위하여 부속시킨 동일 소유자의 독립된 건물이다. 부합물 또는 종물에 해당한다는 것이 중요하며, 부합물과 종물을 구별하는 실익은 없다. 왜냐하면, 부합물이든 종물이든 낙찰자의 소유로 되기 때문이다.
다른 소유자의 부합물로서의 제시외 건물의 예는 다음과 같다.
- 토지의 부합물로서의 제시외 건물 예 : 염전에 딸린 소금창고, 옥외수영장에 딸린 탈의실/샤워실/화장실, 골프장의 임시대피소, 과수원의 경비실
- 건물의 부합물로서의 제시외 건물 예 : 아파트의 경비실, 주택에 딸린 차고
동일 소유자의 종물로서의 제시외 건물의 예는 다음과 같다.
- 토지의 종물로서의 제시외 건물 : 과수원이나 농장의 창고, 수영장이나 골프장의 휴게실
- 건물의 종물로서의 제시외 건물 : 본채와 떨어져 있는 가재도구 등을 보관하는 방, 연탄창고, 공동변소, 백화점 건물의 지하 2층 전화교환 설비가 있는 기계실
제시외 건물 여부는 객관적으로 성립된 것이 아니기에 부합물이나 종물로 인정하지 않은 판례가 제법있다. 예컨대, 증축된 2층이 기존의 1층과 거의 같은 넓이와 크기로 경계가 명확하고 서로 차단되어 자체의 전용부분이 있어 구분이 명확하게 되는 경우 종물로서 인정받지 못했다 (대판 1977.5.24.,76다464). 부합된 건물이 구조변경으로 독립한 권리의 객체성을 취득한 경우에도 부합물로서 인정받지 못했다(대판 1982.1.26.,81다519). 기존 건물과 대문을 공동으로 사용하고 2층 베란다 부분이 연결되어 있더라도, 몸체가 별도의 벽으로 이루어져 있고, 기존 건물은 물치장으로 새 건물은 주거용으로 사용되고 있는 경우에도 인정받지 못했다(대판 1988.2.23.,87다카600). 기존 건물의 외벽에 증축하였지만 10개의 기둥을 세우고 외벽과의 사이에 다시 벽을 쌓고 전기, 전화 및 상하수도가 따로 설치되어 있는 경우에도 인정받지 못했다(대판1985.11.12.,85다카246).
이와같이 부합물이나 종물여부가 불명확한 제시외 건물에 대해 어떻게 접근하는 것이 좋은지 순서대로 알아보자. (1) 우선 감정평가액에 해당 건물이 포함되었는지 여부를 파악한다. 포함되었다면 낙찰후 해당 물건은 낙찰자의 소유가 되어 아무런 문제가 없다. (2) 감정평가액에 포함되지 않았다면 현장답사를 통해 소유관계를 파악한다. (3) 해당 소유자와 협의하여 매입가능성 여부를 사전에 확인한다. (4) 협의가 되지 않거나, 소유권자의 파악이 되지 않거나, 소유권자가 경매로 달라지는 경우 법정지상권의 성립여부를 검토한다. (5) 법정지상권에 문제가 없다면 보다 적극적인 자세로 협의하여 매입하거나 건물철거소송으로 해결한다. (6) 법정지상권이 성립되는 제시외 건물을 포함하여 낙찰을 받았을 경우 지료(地料)를 받도록 한다. 만약 2년분 이상의 지료를 지불하지 않는 경우 지상권의 소멸을 청구할 수 있으며, 법정지상권 상실이 확정되면 철거소송으로 해결이 가능하다.
부동산태인 칼럼니스트 세종사이버대 부동산학과 교수 김상범
