(김상범교수님 칼럼) 경매실무에서 자주 나오는 매각허가와 매각불허가 관련 질문들
2021.01.19
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다음 칼럼은 부동산태인(경매정보제공 홈페이지)에 실린 김상범교수님의 칼럼입니다.
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경매실무에서 자주 나오는 매각허가와 매각불허가 관련 질문들
민사집행법 제121조에서 매각허가에 대한 이의신청의 사유는 다음과 같은 몇 가지 사유로 한정하고 있다. 즉, (1) 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없을 때, (2) 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때, (3) 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 때, (4) 최고가매수신고인, 그 대리인 또는 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이 제108조 각호 가운데 어느 하나에 해당되는 때, (5) 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때, (6) 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행 중에 밝혀진 때, (7) 경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때이다. 대부분의 이의신청사유는 (5)번과 (7)번의 사유로 발생한다.
위에서 (5)~(7)번은 포괄적으로 규정하고 있고 경매실무에서도 다수 사례가 발생하고 있다. 여기서는 이러한 사례 중 몇 가지를 알아본다.
위에서 (5)~(7)번은 포괄적으로 규정하고 있고 경매실무에서도 다수 사례가 발생하고 있다. 여기서는 이러한 사례 중 몇 가지를 알아본다.
Q1 : 임차인이 경매절차 진행사실에 관한 통지를 받지 못한 경우에는 항고사유가 될 수 있는가?
A : 대법원예규에 따른 경매절차 진행사실의 주택임차인에 대한 통지는 법률상 규정된 의무가 아니라 당사자의 편의를 위하여 경매절차와 배당제도에 관한 내용을 안내하여 주는 것에 불과하므로, 이해관계인 아닌 임차인은 위와 같은 통지를 받지 못하였다고 하여 경매절차가 위법하다고 다툴 수 없다 (대법원 2008. 11. 13. 선고 2008다43976 판결 손해배상(기))
A : 대법원예규에 따른 경매절차 진행사실의 주택임차인에 대한 통지는 법률상 규정된 의무가 아니라 당사자의 편의를 위하여 경매절차와 배당제도에 관한 내용을 안내하여 주는 것에 불과하므로, 이해관계인 아닌 임차인은 위와 같은 통지를 받지 못하였다고 하여 경매절차가 위법하다고 다툴 수 없다 (대법원 2008. 11. 13. 선고 2008다43976 판결 손해배상(기))
Q2 : 매각허가에 대한 이의신청사유를 규정한 「민사집행법」 제121조제6호에서 말하는 ‘부동산에 관한 중대한 권리관계의 변동’의 의미는 무엇인가?
A : 매각허가에 대한 이의신청사유를 규정한 「민사집행법」 제121조제6호에서 말하는 ‘부동산에 관한 중대한 권리관계의 변동’이라 함은 부동산에 물리적 훼손이 없는 경우라도 선순위 근저당권의 존재로 후순위 처분금지가처분(내지 가등기)이나 대항력 있는 임차권 등이 소멸하거나 또는 부동산에 관하여 유치권이 존재하지 않는 것으로 알고 매수신청을 하여 매각허가결정까지 받았으나 그 이후 선순위 근저당권의 소멸로 인하여 처분금지가처분(내지 가등기)이나 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경되거나 또는 부동산에 관하여 유치권이 존재하는 사실이 새로 밝혀지는 경우와 같이 매수인이 소유권을 취득하지 못하거나 또는 매각부동산의 부담이 현저히 증가하여 매수인이 인수할 권리가 중대하게 변동되는 경우를 말한다(대법원 2005. 8. 8. 자 2005마643 결정 매각허가취소).
A : 매각허가에 대한 이의신청사유를 규정한 「민사집행법」 제121조제6호에서 말하는 ‘부동산에 관한 중대한 권리관계의 변동’이라 함은 부동산에 물리적 훼손이 없는 경우라도 선순위 근저당권의 존재로 후순위 처분금지가처분(내지 가등기)이나 대항력 있는 임차권 등이 소멸하거나 또는 부동산에 관하여 유치권이 존재하지 않는 것으로 알고 매수신청을 하여 매각허가결정까지 받았으나 그 이후 선순위 근저당권의 소멸로 인하여 처분금지가처분(내지 가등기)이나 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경되거나 또는 부동산에 관하여 유치권이 존재하는 사실이 새로 밝혀지는 경우와 같이 매수인이 소유권을 취득하지 못하거나 또는 매각부동산의 부담이 현저히 증가하여 매수인이 인수할 권리가 중대하게 변동되는 경우를 말한다(대법원 2005. 8. 8. 자 2005마643 결정 매각허가취소).
Q3 : 위의 사례와 연동되는 것으로서, 매각허가 후 대금납부 전에 대위변제로 후순위 임차인을 인수하게 되는 경우 낙찰허가결정을 취소할 수 있는가?
A : 선순위근저당권의 소멸로 임차권의 대항력이 존속하게 되어 낙찰부동산의 부담이 현저히 증가하는 경우에는 낙찰인은 낙찰허가결정의 취소신청을 할 수 있다 (대법1998.3.4, 97마962 결정)
A : 선순위근저당권의 소멸로 임차권의 대항력이 존속하게 되어 낙찰부동산의 부담이 현저히 증가하는 경우에는 낙찰인은 낙찰허가결정의 취소신청을 할 수 있다 (대법1998.3.4, 97마962 결정)
Q4 : 경매물건명세서의 하자가 경락불허가 사유가 되는지 여부
A : 경매물건명세서의 작성에 경매의 결과에 영향을 미치지 아니할 정도의 하자가 있는 경우 이를 경락불허가 사유로 삼을 수는 없는 것이고, 그 하자가 경락을 허가하지 아니하여야 할 정도로 중대한가의 여부는 그 하자가 일반 매수희망자가 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 어떠한 영향을 받을 정도의 것이었는지를 중심으로 하여 부동산경매와 경매물건명세서 제도의 취지에 비추어 구체적 사안에 따라 합리적으로 판단하여야 할 것이다(대법원 1994. 1. 15. 자 93마1601 결정 경락허가결정).
A : 경매물건명세서의 작성에 경매의 결과에 영향을 미치지 아니할 정도의 하자가 있는 경우 이를 경락불허가 사유로 삼을 수는 없는 것이고, 그 하자가 경락을 허가하지 아니하여야 할 정도로 중대한가의 여부는 그 하자가 일반 매수희망자가 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 어떠한 영향을 받을 정도의 것이었는지를 중심으로 하여 부동산경매와 경매물건명세서 제도의 취지에 비추어 구체적 사안에 따라 합리적으로 판단하여야 할 것이다(대법원 1994. 1. 15. 자 93마1601 결정 경락허가결정).
Q5 : 공동소유자중 일부 소유자의 지분 경매시 다른 공유자에게 통지하지 않았을 경우 이를 들어 항고할 수 있는가?
A : 다른 공유자에게는 입찰기일과 낙찰기일을 통지해야 한다. (민집 139조) 다만, 상당한 이유가 있을 때에는 통지하지 아니할 수 있다. 경매부동산의 다른 공유자들이 그 경매기일을 통지받지 못한 경우에는 이해관계인으로서 그 절차상의 하자를 들어 항고를 할 수 있다 (대법 1998.3.4., 97마962).
Q6 : 부동산 가격의 변동이 있는 경우 이를 이유로 매각불허가를 요구할 수 있는가?
A : 경기변동에 의해 부동산 가격의 변동이 있는 경우 재평가를 이유로 매각불허가를 요구할 수는 없다 (대법 1994.12.2, 94마1720, 낙찰허가결정)
A : 경기변동에 의해 부동산 가격의 변동이 있는 경우 재평가를 이유로 매각불허가를 요구할 수는 없다 (대법 1994.12.2, 94마1720, 낙찰허가결정)
부동산태인 칼럼니스트 세종사이버대 부동산학과 교수 김상범
