(조덕훈교수칼럼) 부동산경매에서 가압류에 대한 이해
2020.06.09
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부동산태인과 Daum 싸이트에 게재된 조덕훈교수의 칼럼입니다.
https://auction.realestate.daum.net/community/column/column_view.php?subMenuIdx=3&num=775
찬찬히 읽어보세요.
<부동산경매에서 가압류에 대한 이해>
우리는 종종 주변에서 가압류(假押留)라는 말을 자주 듣곤 한다. 도대체 가압류란 무엇이고, 왜 그리고 어떻게 신청하고, 어떠한 효력이 있는가? 특히 부동산경매와 관련해서는 어떻게 이해해야 하는가?
먼저, 가압류의 의미부터 살펴보자. 가압류는 말 그대로 ‘임시로 압류하는 것’이다. 가(假)는 임시적(temporary) 혹은 잠정적(provisional)을 뜻하고, 압류(押留)는 재산의 처분을 제한하고 금지(seizure)하는 것이다. 그 대상은 비단 부동산에만 국한되지 않고 동산에도 적용된다. 우리나라 민사집행법 제276조에서는 가압류를 “금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위한” 법적 수단으로 정의하고 있다.
이러한 가압류가 필요한 이유는 돈 받을 채권자의 권리를 채무자로부터 보다 확실히 보호하기 위해서이다. 어떤 A라는 사람이 1억원을 B에게 빌려주었는데, 약속한 시간이 흘러도 B(채무자)가 되돌려주지 않으면 A(채권자)는 어떻게 해야 할까? 폭력적인 수단을 동원해서라도 되돌려 받아야 하는가? 그렇지 않다. 다행히도 합법적으로 받을 수 있는 수단이 있다. 바로 가압류이다. B가 소유하고 있는 주택 등의 부동산을 대상으로 가압류를 하는 것이다. 그러면, B는 비록 본인 소유의 주택이라도 함부로 매도할 수 없고, 매수자도 겁이 나서 선뜻 매수하려고 하지 않을 것이다.
가압류는 이렇듯 매수하고자 하는 제3자에게 B(채무자)의 부동산에 권리문제가 있음을 미리 알려주어 A(채권자)의 권리를 지키는 역할을 한다. 부연설명하면, A(채권자)가 1억원을 받기 위해 B(채무자)를 상대로 민사소송을 제기하여 승소하였는데, 소송기간 동안 몰래 B(채무자)가 자기 소유의 부동산을 매각했다고 하자. 그러면, A(채권자)는 소송에서 이기고도 B(채무자)로부터 1억원을 되돌려 받기 힘들게 된다. 그래서, 가압류가 필요한 것이다. 민사집행법 제277조에 명시되어 있듯이, “가압류는 이를 하지 아니하면 판결을 집행할 수 없거나 판결을 집행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 할 수 있다.”
그러면, 이러한 가압류를 어떻게 신청할 수 있는가? 다음 <그림>에서 보는 바와 같이, 요즘은 직접 법원에 가지 않고도 인터넷 온라인으로 가압류를 신청할 수 있다. 대한민국 법원 전자소송 홈페이지에서 민사신청 메뉴의 민사가압류신청서를 작성하여 제출하면 된다.
참고로, 민사집행법상 가압류는 가압류할 물건이 있는 곳을 관할하는 지방법원이나 본안의 관할법원이 관할한다. 가압류신청에는 ?청구채권의 표시, 그 청구채권이 일정한 금액이 아닌 때에는 금전으로 환산한 금액, ?가압류의 이유가 될 사실의 표시가 기재되어야 한다. 이렇게 신청된 가압류에 대해 재판은 변론 없이 진행될 수도 있다.
(자료: 대한민국 법원 전자소송 싸이트(https://ecfs.scourt.go.kr/ecf/))
채권자의 가압류신청이 타당하다고 판단되면, 법원에서는 가압류를 허용하는 가압류명령(가압류결정 혹은 가압류판결)이 내려지고, 이어서 채무자가 소유한 부동산의 등기사항증명서에 가압류등기가 기재된다. 가압류등기가 완료되면, 채무자는 함부로 해당 부동산을 매각하기 힘들고 매수자도 섣불리 매수하기 힘들게 된다.
이렇게 채무자 소유의 부동산에 가압류등기가 되었음에도 불구하고, 채무자가 여전히 돈을 주지 않는다면 가압류채권자는 어떻게 행동해야 할까? 채무자가 돈을 줄 때까지 기다려야 할까? 여기에는 적극적인 방식과 소극적인 방식이 있을 것 같다. 물론, 이러한 방식의 선택은 채무자의 태도나 해당 부동산의 권리관계 등 제반 여건들을 종합적으로 보고 판단해야 할 것이다.
가압류채권자가 취할 수 있는 적극적인 방식이란 법원으로부터 집행권원(확정된 지급명령 혹은 확정판결)을 받아서 해당 부동산에 대해 직접 강제경매를 신청하는 것이다. 이것은 가압류채권자 본인이 직접 강제경매를 신청하고 이를 통해 돈을 회수하는 방식이다. 반면, 소극적인 방식이란 다른 채권자들(예를 들면, 근저당권자)이 신청한 부동산경매에 배당자로 참여하는 방식이다. 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자는 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당을 받지만, 그 이후에 등기된 가압류채권자는 배당요구종기 내에 배당요구를 해야 배당을 받는다.
가압류채권자가 적극적인 방식 내지는 소극적인 방식을 취하더라도 부동산경매의 배당순위에서는 차별대우를 받는다. 즉, 자신보다 권리순위에서 뒤진 다른 권리자들에 대해 우선변제를 받지 못하고 모든 배당권자들과 안분배당(채권자들의 채권액에 비례해서 배당)을 받는다. 채권자 평등의 원칙에 의해 다른 채권자들과 순위에 무관하게 평등하게 안분배당을 받는다. 선순위 물권자(근저당권자, 확정일자 받은 임차인 등)에게는 배당순위에서 항상 밀리지만, 후순위 물권자와는 같은 순위로 취급되어 안분배당을 받게 된다.
이렇듯, 가압류(등기)는 부동산경매에서 배당을 받고 말소되기 때문에 말소기준권리로서의 역할을 한다. 이러한 이유로 경매로 나온 부동산에 가압류(등기)가 설정되어 있더라도 사람들은 부담없이 경매에 참여할 수 있게 된다. 물론, “예외없는 원칙없다”라는 격언처럼, 가압류에도 예외는 있다. 종전 부동산소유자의 가압류인 경우에는 매수인에게 인수되기도 한다. 이런 경우에는 매각물건명세서의 비고란에 매수인 인수여부가 기재되니, 입찰참가자는 매각물건명세서 등을 꼼꼼히 확인하는 습관을 갖도록 하자.
부동산태인 칼럼리스트 세종사이버대학교 부동산학과 교수 조덕훈
