(조덕훈교수칼럼)공인중개사가 부동산경매를 알아야 하는 이유
2019.09.09
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조덕훈교수님께서 부동산태인과 Daum 경매싸이트에 기고한 칼럼입니다.
제목은 "공인중개사가 부동산경매를 알아야 하는 이유"입니다.
시간될 때 천천히 한번 읽어보세요^^
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http://www.taein.co.kr/community/consult/column/column_board_viewV2.php?num=730
우리나라 공인중개사법에서 명시된 바와 같이, 토지는 물론 건축물 그 밖의 토지의 정착물, 그 밖에 대통령령이 정하는 재산권 및 물건을 공식적으로 중개할 수 있는 직업은 개업공인중개사이다. 개업공인중개사는 일반 국민이 자산의 대부분을 부동산으로 가지고 있는 상황에서 이들 부동산의 매매나 교환, 임대차, 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선한다. 공인중개사법에 의해 공인중개사자격을 단순히 취득하였다고 하여 곧바로 부동산중개를 할 수 있는 것은 아니다. 부동산중개사무소를 관할지역 등록관청에 등록하여야 비로소 중개를 할 수 있다. 이렇게 부동산중개사무소를 개설등록한 자를 개업공인중개사라고 한다.
2000년 1월부터 2019년 1월까지 개설등록된 개업공인중개사의 증가현황을 보면, 다음 <그림>과 같다. 2000년 1월에는 개인인 개업공인중개사 24,786개소와 중개법인인 개업공인중개사 501개소로 총 25,287개소이었다. 2010년 1월에는 각각 75,385개소와 428개소로 총 75,813개소가 되었고, 2019년 1월에는 각각 101,792개소와 1,302개소로 총 103,094개소가 되었다. 19년 동안, 개인인 개업공인중개사는 77,006개소 그리고 중개법인인 개업공인중개사는 891개소가 증가하였다. 수치상으로 보면, 엄청나게 많이 증가한 셈이지만 최근 공인중개사 자격증 소지자가 50만 명에 육박한 것을 감안해 볼 때, 얼마든지 더 증가할 여지가 있다.
(출처:부동산태인)
이처럼, 2019년 1월 기준으로 103,094개소가 부동산 개업공인중개사로서 활동하고 있지만, 과연 몇 퍼센트가 부동산경매에 대해 제대로 알고 대처하고 있을까? 부동산경매는 집행법원에 경매물건이 나오기 까지 수많은 우여곡절을 거치게 되고, 나온 뒤에도 여러 복잡한 단계를 거쳐 소유권이 이전되고 배당이 되는데, 이러한 상황들에 대해 얼마나 알고 대처하고 있을까? 따라서, 이하에서는 개업공인중개사가 부동산경매를 알아야 하는 이유들에 대해 느낀 대로 몇 가지 적고자 한다.
첫째는 부동산중개를 업(業)으로 하는 개업공인중개사의 직업적 성격상 고객을 향한 안전한 부동산거래를 위하여 부동산경매를 알아야 한다. 부동산은 다른 자산에 비해 권리관계가 복잡한 편이다. 물론 (근)저당권과 (가)압류 등의 권리가 등기사항증명서에 명시되기는 하지만, 임차권이나 유치권 등의 권리는 명기되지 않는다. 주택세입자가 일부러 임차권등기를 신청하지는 않는 한, 얼마의 보증금에 얼마의 월세로 거주하는지를 알 수가 없다. 이러한 특수상황들을 제대로 파악해서 중개를 하여야 하는데, 그렇지 않는다면 고객들에게 재산상의 커다란 피해를 줄 수 있다. 특히, 사회에 갓 진입한 직장인들이나 신혼부부들에게 엄청난 물질적 그리고 정신적 피해를 안길 수 있다.
이러한 뉴스를 가끔 보게 된다. 신혼부부가 그동안 모은 돈을 가지고 개업공인중개사가 알선한 다가구주택에 거주하게 되었는데, 얼마 되지 않아 그 주택이 경매에 넘어가서 전세보증금을 집주인으로부터 되돌려 받지 못했다는 뉴스이다. 이 때, 만일 개업공인중개사가 제대로 된 권리분석을 하고 중개알선을 하였다면 그 결과는 달라졌을 것이다. 다가구주택은 건축법시행령 별표에 의하면, 단독주택의 하나로서 공동주택에 해당하는 다세대주택과 구별된다. 다세대주택이 세대별로 소유권을 달리하여 소유할 수 있다면, 다가구주택은 1인이 한 건물 내 세대를 모두 소유할 수 있다. 겉으로는 여러 다른 사람들이 거주하여도 실상은 주인이 하나이다. 등기사항증명서 상으로 몇 명의 세입자가 얼마의 보증금에 거주하는지를 제대로 파악할 수가 없다. 이러한 거주내용들을 개업공인중개사가 제대로 알고, (근)저당권이 언제 얼마에 설정되어 있는지를 알며, 이들 간의 권리우선 순위는 어떻게 되는 지 정확히 파악한 뒤에 중개를 해야 하지 않겠는가?
둘째는 경매에 대한 공인중개사의 매수신청대리인 등록을 통해 부수입을 창출하기 위해서도 부동산경매를 알아야 한다. 물론, 부동산중개대상물의 중개보수를 통해서도 얼마든지 개업공인중개사사무소의 유지가 가능하다면 굳이 그럴 필요가 줄어들겠지만, 시장경기상황에 영향을 많이 받는 업종이 부동산중개업이 아니던가? 다행히도, 2006년 1월 30일부터 「공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙」이 시행되고 있다.
이에 따라, 개업공인중개사가 중개사무소(법인인 개업공인중개사의 경우에는 주된 중개사무소를 말한다)가 있는 곳을 관할하는 지방법원의 장에게 매수신청대리인 등록을 하면, 민사집행법에 따른 매수신청 보증의 제공, 입찰표의 작성 및 제출, 차순위매수신고, 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 신청하는 행위, 공유자의 우선매수신고, 임차인의 임대주택 우선매수신고 등을 할 수 있다. 등록요건은 개업공인중개사이거나 법인인 개업공인중개사일 것, 부동산경매에 관한 실무교육을 이수하였을 것, 보증보험 또는 공제에 가입하였거나 공탁을 하였을 것이다. 이렇게 함으로써, 개업공인중개사는 매수신청대리에 관하여 위임인으로부터 예규에서 정한 보수표의 범위 안에서 소정의 보수를 받을 수 있다.
셋째, 진정한 부동산전문가로서 활동하고 부동산경매시장의 활성화를 위해서도 부동산경매를 알아야 한다. 부동산분야의 국가자격증은 감정평가사, 주택관리사, 공인중개사 등이 있지만, 가장 많은 인원이 배출되는 자격증은 공인중개사이다. 그만큼 부동산분야에 파급력이 클 수 있다는 얘기이다. 한 해에도 공인중개사를 취득하기 위해 응시하는 인원만 해도 20만 명 가까이 된다. 이처럼 수많은 사람들이 공인중개사법 및 중개실무과목 말고도 부동산학개론, 민법 및 민사특별법, 부동산공법, 부동산세법, 부동산공시법 등을 공부한다. 그만큼 광범위하게 부동산공부를 하여 공인중개사 자격증을 취득한다.
그렇지만, 앞에서도 얘기했듯이 진정으로 부동산전문가가 되기 위해서는 부동산권리분석 등을 포함한 부동산경매분야를 알아야 한다. 부동산경매로 넘어 오기까지의 그 과정과 집행과정을 알아야 제대로 된 중개를 할 수 있고, 부동산시장을 내다보는 안목이 생길 수 있기 때문이다. 아울러, 부동산경매시장은 합리적인 시장참여자들이 많을수록 채권자와 채무자 등이 이익의 균형을 맞출 수가 있다. 소수가 독점하고 이익을 보는 구조에서 다수가 적정 이익을 보는 구조로 바꾸는데 개업공인중개사가 큰 역할을 할 수 있다.
지금까지 개업공인중개사의 직업적 특성과 연도별 증가현황, 그리고 부동산경매를 개업공인중개사가 알아야 하는 이유들을 적어보았다. 이처럼, 부동산경매와 관련하여 개업공인중개사를 특별히 언급한 이유는 개업공인중개사의 역할이 그 만큼 중요하고 앞으로 기대가 크기 때문이다. 부동산분야의 국가자격증으로서 취득한 공인중개사를 활용하여, 단순 중개지식과 경험에만 의존하는 개업공인중개사가 아니라, 변화되는 사회경제환경에 따라 끊임없이 부동산경매분야도 알아가는 진정한 부동산전문가로서의 개업공인중개사를 희망해본다.
부동산태인 칼럼리스트 세종사이버대학교 부동산학과 교수 조덕훈
