(조덕훈교수칼럼) 부동산경매의 매각대금 대출에 대한 소고
2019.02.12
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부동산경매의 매각대금 대출에 대한 소고
우리나라 경매정보싸이트인 부동산태인 홈페이지에 아래와 같이 조덕훈교수님이
작성한 칼럼이 실려서 소개드립니다.
http://www.taein.co.kr/community/consult/column/column_board_viewV2.php?num=698
시간되실 때, 한번 읽어보세요.
부동산경매에서 원하는 부동산을 낙찰받는 것처럼 기분좋은 일은 아마도 드물 것이다. 수많은 경매물건들이 있어도 낙찰받지 못하는 경우가 허다하다. 이러한 상황에서 높은 입찰경쟁률을 뚫고 해당 부동산을 적정가격으로 낙찰받는다면 어찌 기쁘지 않겠는가? 하지만, 낙찰은 받았는데 매각대금을 준비하지 못하면 어떻게 될까? 매각대금을 어떻게 조달해야 할까? 매우 중요한 이슈가 아닐 수 없다.
민사집행법 제135조를 보면, “매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득한다”라고 명시되어 있다. 즉, 해당 경매부동산의 입찰보증금을 포함하여 잔금인 매각대금을 모두 납부해야 비로소 소유권을 취득할 수 있다. 일반 부동산매매처럼 굳이 소유권이전등기를 하지 않아도 소유권을 취득할 수 있는 것이다. 소유권이전등기는 사후적 조치에 불과한 셈이다. 민사집행법 제144조를 보더라도, 매각대금이 지급되면 법원사무관 등은 매각허가결정의 등본을 붙여 소유권이전등기와 각종 말소등기를 하는 매각대금 지급 뒤의 조치를 취하도록 규정하고 있다.
이러한 민사집행법 규정이 아니더라도 매각대금을 납부하지 못하면 상식적으로 해당 경매부동산의 소유권을 취득할 수 없다. 어떻게 해서든지 매각대금을 납부해야 할 것이다. 민사집행법 제142조에서는 매각대금의 지급을, 제143조에서는 특별한 지급방법을 구체적으로 명시하고 있다. 이것에 근거하여 경매법원에서는 매각결정기일 이후에 매각허가결정이 확정되면 매수인과 차순위매수신고인에게 보통 1개월 이내에 잔금인 매각대금을 납부하도록 통지한다. 매수인이 관계채권자의 승낙을 얻어 채무를 인수하거나, 매수인이 채권자라면 배당받을 금액을 제외한 차액만을 매각대금으로 납부할 수도 있다.
하지만, 특별한 경우를 제외하고 대부분의 매수인은 매각대금을 은행대출에 의존할 수밖에 없다. 100퍼센트 자기자본으로 경매부동산의 매각대금을 납부하는 매수인이 얼마나 되겠는가? 부동산투자의 기본은 지렛대 효과(leverage)인 타인자본, 즉 부채(debt)를 활용하는 것이 아닌가? 본인이 가진 돈보다는 은행 등의 부채를 활용해야 더 많은 수익을 창출할 수 있다는 사실은 이제 상식이 되어버렸다. 관건은 어디로부터 어느 정도까지 얼마의 이자율로 대출에 의존할 것인가이다.
매수인은 가능한 한 많이 저렴한 이자율로 대출받기 원할 것이다. 그런데, 시장경기변동에 따른 이자율 변화나 정부규제 등도 종합적으로 고려하여야 대출에 따른 위험(risk)을 최소화할 수 있다. 무조건 많이 대출을 받는다고 좋아할 성격은 아니라는 것이다. 매수인 본인의 상환능력과 경매부동산의 수익창출여건 등을 다각적으로 검토하여 판단할 필요가 있다.
매각대금 대출의 위험을 최소화하기 위해서는 입찰에 참여하기 전에 경매부동산에 대한 은행대출이 얼마만큼 가능한지를 주거래은행이나 경매대출 상담사에게 확인하는 것이 좋다. 입찰할 사건번호를 알려주고 대출금액이 어느 정도 가능한지 미리 계산해보고 입찰에 참여하는 것이다. 제1금융권이냐 제2금융권이냐, 고정금리냐 변동금리냐, 규제지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역)이냐 아니냐, 주택이냐 아니냐 등에 따라 대출금액과 이자율이 천차만별일 것이다.
특히, 규제지역에 위치한 주택에 대해 입찰하여 낙찰받는 경우에는 각별히 주의할 필요가 있다. 소위 9.13대책이라고 일컫는 2018년 9월 13일 대책(주택시장 안정대책) 이후에는 주택담보인정비율(LTV: loan to value)과 총부채상환비율(DTI: debt to income)이 매우 강화되었기 때문이다. 다음 표에서 보듯, 규제지역인 투기과열지구와 투기지역, 조정대상지역에서 2주택이상 보유세대는 경매를 포함하여 주택신규구입을 위한 주택담보대출(LTV)이 금지되었다. 1주택 보유세대도 물론 예외가 있지만, 원칙적으로는 2주택이상 보유세대와 마찬가지로 주택담보대출이 금지되었다.
(자료출처: 관계부처합동, “주택시장 안정대책”, 2018.9.13, p.5.)
부동산시장의 흐름에 따라 이제는 신DTI와 총부채원리금상환비율(DSR: debt service ratio)의 적용도 확대되는 추세에 있다. 매수자가 낙찰받는 경매부동산의 담보가치 이외에도 매수자의 모든 대출과 신용도 등을 종합적으로 고려하여 대출금액을 결정한다는 의미이다. 지금까지의 대출관행이 급격히 변하는 과도기인 셈이다.
따라서, 이제부터라도 부동산경매시장에 참여할 때에는 낙찰받을 경매부동산의 매각대금 마련을 위한 대출금액에 대해 각별히 주의할 필요가 있다. 새삼스럽긴 하지만, 그만큼 부동산경매에서 매각대금 마련이 중요하고, 여기에는 은행대출이 핵심이기 때문에 몇 가지 소회를 두서없이 적어보았다.
부동산태인 칼럼리스트 세종사이버대학교 부동산학과 교수 조덕훈
