상가권리금을 보호받는 방법1 (김상범교수 칼럼)

date 2018.05.24

아래 칼럼은 김상범교수님께서 쓰신 내용입니다.
한번 읽어 보세요.

상가 권리금을 보호받는 방법(1)

http://auction.realestate.daum.net/community/column/column_view.php?subMenuIdx=3&num=657

일반적으로 권리금은 그 특성에 따라 다음과 같은 3가지 유형으로 구분된다.

① 바닥권리금 : 장소적 이익(점포위치, 상권 등)을 토대로 형성, ② 영업권리금 : 점포의 무형자산(영업노하우, 거래처, 신용 등)의 대가, ③ 시설권리금 : 영업시설, 비품 등 유형자산의 대가가 그것들이다.

[법에서 규정하는 권리금이란] 법에서 규정하는 권리금은 위의 것들을 포괄하는 개념이다. 즉, 상가건물임대차보호법(이하 법) 제10조의 3에 의해 권리금이란, 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 하려는 자가 ‘영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물 위치에 따른 영업상의 이점’ 등을 양도하거나 혹은 이를 이용하게 할 때 보증금, 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 의미한다.

이 법률조항은 권리금의 보호를 목적으로 하는 것인데, 임대인에게 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하게 하고, 이를 위반하여 임대인이 방해행위를 하였을 경우 임차인이 입은 손해를 배상하도록 함으로써 임차인의 권리금이 보호되도록 하고 있다(법 제10조의4). 즉, 임대인은 정당한 사유 없이(법제10조제1항의 각호에 해당하는 사항) 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절할 수 없다.

(출처: 조선비즈, 2018.5.14.)

[권리금 회수 방해행위의 유형에 해당해야 한다] 권리금 회수 방해 행위의 유형은 모든 경우에 적용되는 것이 아니고, 몇 가지 사항으로 한정하고 있다. 이 부분이 보호의 유형으로서 부족한 측면이기도 하다. 즉, 권리금 회수 방해행위란 다음 각호의 하나에 해당될 경우인데 (법 제10조의4), ① 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 임차인이 지급받아야 할 권리금을 요구하거나 수수하는 행위, ② 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, ③ 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, ④ 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위를 의미일 경우 방해행위로서 규정된다.

(출처: 조선비즈, 2018.5.14.)

[법적 기간] 권리금이 개정법의 보호를 받기 위해서는 임차인은 ‘임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시까지’ 신규임차인을 주선하여야 한다. 법은 권리금 회수 방해금지 기간을 “임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지”로 정하면서, 이 기간 내에 임대인이 방해행위를 할 경우에만 임대인에게 손해배상책임이 있다고 규정하고 있다(제10조의4).

[방해행위에 대한 손해배상 청구] 이 기간 중에는 임차인의 권리금 회수를 어렵게 하는 임대인의 방해행위가 원칙적으로 금지될 뿐만 아니라, 방해행위로 인하여 임차인에게 손해가 발생할 경우 임차인은 그에 대한 배상을 청구할 수 있다. 단, 손해배상의 청구의 대상은 이 기간 내의 행위에 한하므로, 임차인은 이 기간이 아닌 때에 발생한 임대인의 방해행위를 이유로 하여 상가건물 임대차보호법에 따른 손해배상을 청구할 수는 없다. 따라서 임차인이 손해배상청구를 통해 권리금 상당의 금액을 되돌려 받기 위해서는 반드시 ‘임대차 기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시까지’ 신규임차인을 주선하여야 할 필요가 있음에 유의해야 한다.

[법적 기간이 초과하여도 합의하에 연장가능] 또한 임대차기간 종료 시까지 권리금을 회수하지 못한 경우라도 임차인은 임대인과의 합의 하에 신규임차인을 주선하고 그로부터 권리금을 지급받을 수 있을 것이다.

[5년의 계약갱신기간과 무관] 임차인이 계약갱신을 요구할 수 있는 5년의 기간이 지난 이후라도 임대차가 종료되었다면 권리금 보호를 받을 수 있다. 왜냐하면 권리금 보호는 임대차가 종료될 때 적용되는 것으로서 계약갱신요구권과 관련이 없기 때문이다.

[권리금의 범위] 임대인이 임차인에게 지급해야 하는 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다(법 제10조의4제3항). 즉, 임차인이 신규임차인과 권리금 계약을 통해 지급받기로 했었던 권리금 액수와 임대차 종료 당시에 객관적으로 형성되어 있는 권리금 액수 둘 중 낮은 금액이 임차인이 지급받을 수 있는 손해배상액의 상한이 된다는 의미한다.

[권리금 보호관련 법의 적용 기간] 임차인은 법이 개정되기 전 임대차 계약을 체결하였다고 하더라도 개정법 시행일인 2015. 5. 13.에 계약 기간 중에 있다면 권리금 보호를 받을 수 있다(부칙 제3조). 따라서, 법 시행일인 2015. 5. 13. 당시 이미 종료된 임대차계약의 임차인은 법에 따라 권리금 보호를 받을 수 없다.

[환산보증금을 초과하는 임대차에도 적용된다] 원칙적으로 상가건물 임대차보호법은 환산보증금 내의 임대차계약만을 적용범위로 하지만, 권리금 보호 조항의 경우 예외적으로 환산보증금을 초과하는 임대차에도 적용된다.

[임차인에 불리한 규정은 무효이다] 임차인이 임대인과 ‘신규임차인 주선 포기’, ‘권리금을 주고 받지 않기로 한다’라는 특약을 하였다고 하더라도 상가건물 임대차보호법 규정에 위반된 약정으로 임차인에게 불리한 것이므로 효력이 없다(제15조). 따라서 원칙적으로 특약은 무효이나, 그 특약이 임차인에게 불리하지 않다는 특별한 사정이 있으면 유효할 수도 있다.

[권리금보호규정이 적용되지 않는 경우 1] 법 제10조의5는 상가건물이 ① 유통산업발전법에 따른 대규모점포 또는 준대규모 점포의 경우 ② 국유 혹은 공유재산인 경우 권리금 규정의 적용을 제외하도록 규정하고 있기에 이러한 건물에 상가를 임차한 경우 권리금을 보호받을 수 없을 가능성이 있다는 것에 유의해야 한다.

[권리금보호규정이 적용되지 않는 경우 2] 개정법은 임대인에게 직접 권리금을 보상하도록 하는 것이 아니라 임차인이 주선한 신규임차인과 계약체결 의무를 부과하는 방법으로 임차인의 권리금 회수를 보장하고 있다. 그런데 건물이 철거·재건축되는 경우 임차인이 기존 건물의 신규임차인을 주선할 수가 없고, 임차인이 기존건물에서 이룩한 영업가치를 가로채는 경우로 보기 어렵기 때문에 권리금 보호 범위에 포함되지 않는다고 해석해야 한다.

참고자료 : 국토교통부, 국세청, 조선비즈, 세종사이버대학교 교안

세종사이버대학교 부동산학과 김상범교수

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