(전재일교수칼럼)부동산투자자가 알아야 할 지구단위계획 지식

date 2023.09.06

부동산투자자가 알아야 할 지구단위계획 지식

(전재일교수님의 부동산태인에 기고한 칼럼입니다.)

http://www.taein.co.kr/community/consult/column/column_board_viewV2.php?num=921

1.지구단위계획이란 무엇인가?

지구단위계획의 개념과 목적

도시에서 부동산 투자를 생각하고 있다면, 아마 '지구단위계획'에 대한 용어를 들어봤을 겁니다. 이 용어는 법적, 학술적인 정의가 있지만, 간단히 설명하면 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 근거하여 개발이 필요한 지역을 정하는 도시 계획입니다.

지구단위계획은 공공의 이익을 위해 만들어진 계획이기 때문에 개발을 촉진하면서 동시에 제한하는 역할을 합니다. 따라서 부동산 투자를 고려할 때, 반드시 해당 지역의 지구단위계획을 검토해야 합니다.

(출처:토지이용계획 예시-토지이음)

지구단위계획의 종류와 특징

지구단위계획은 도시와 비도시 지역에 따라 제1종과 제2종으로 나뉩니다. 제1종은 도시개발구역, 재개발구역, 택지개발예정지구, 주거환경개선지구, 관광특구 등에 만들어지며, 개발을 제한하고 환경을 관리하는 역할이 큽니다. 반면 제2종은 비도시지역의 개발을 촉진하기 위해 기존 규제를 완화해주는 특징이 있습니다.

지구단위계획구역이 지정되면, 해당 지역의 개발은 지구단위계획에 따른 건축규정을 따라가며, 기존 도시계획조례의 규정은 적용되지 않습니다. 그러나 지구단위계획이 3년 이내에 수립되지 않으면 그 효력은 없어지며, 이 동안에는 개발이 어렵다는 '개발행위허가제한'구역으로 간주됩니다. 개발행위허가제한은 최대 5년까지 유효합니다.

2. 지구단위계획이 부동산 투자에 미치는 영향은 무엇인가?

토지의 용도, 건축물의 형태, 개발의 여부 등에 영향

부동산 투자 시 고려해야 할 주요 사항은 크게 2가지입니다. ① 세부 필지별로 건축 규제가 있는 경우와 ② 개별 필지에서 개발이 불가하고 인접 필지와 공동 개발만 가능한 경우입니다. ①은 준주거나 상업지역의 대로변에서 개발을 촉진하기 위해 용적률 등을 완화해주거나, 주거지역에서 주거환경을 보존하기 위해 인접 부지에 제한을 둡니다. ②는 아래 그림과 같이 기존 2개 필지를 함께 개발해야 인허가를 받을 수 있는 경우를 의미합니다. 현재 이 장소는 2개 필지를 합쳐 병원으로 개발된 사례입니다.

(출처 : (좌)부천소사역세권 지구단위계획 결정고시-부천시, (우)위성사진-카카오맵)

부동산 가치와 수익성에 영향

지구단위계획은 건축물의 용도를 규제하기 때문에 부동산 투자자가 원하는 용도로 건물을 세우기 어렵다는 점에 주목해야 합니다. 예를 들어, 매입하려는 건물이 현재 지구단위계획에 맞지 않는 용도로 지어졌다면, 새로운 건물을 신축할 수 없고 리노베이션만 가능할 수 있습니다.

또한, 기존 도시계획조례에서 규제하는 사항뿐만 아니라 배치, 색상, 조명, 건축물 부착 간판 규격, 형태, 색상 등을 규제할 수도 있습니다. 공동주택 사업자가 아파트를 신축할 때 주변 단지와 차별화된 디자인을 제안하고 싶어도, 해당 지구단위계획에 따라야 합니다. 아래 천안시의 예시를 보면, 건축설계사무소가 해야 할 아파트 동 배치, 조합을 천안시에서 규정하고 있습니다. 이런 규제는 기존 도시계획조례에서는 찾아볼 수 없는 세부 사항입니다.

(출처 : 공동주택의 지구단위계획 운영지침 예시(천안시))

3. 지구단위계획을 확인하는 방법은 무엇인가?

인터넷으로 조회

서울시는 2021년 3월부터 '서울시도시계획포털' (https://urban.seoul.go.kr/)에서 모든 지역의 지구단위계획을 공개하고 있습니다. 이 포털을 통해 근처 군자역지구의 지구단위계획을 찾아보면 고시내용을 다운로드할 수 있습니다. 이렇게 얻은 정보를 통해 해당 지구단위계획의 변경 내용을 파악할 수 있습니다. 이를 통해 지자체와 지역 회의를 통한 발전 방향을 이해할 수 있습니다. 부산, 대전, 대구, 광주와 같은 광역 지자체도 인터넷을 통해 지구단위계획 정보를 제공합니다.

(출처 : 군자역지구 지구단위계획(서울시도시계획포털))

(출처 : 군자역지구 지구단위계획 고시)

4. 지구단위계획을 활용하는 부동산 투자 전략은 무엇인가?

지구단위계획이 변경되거나 수립되는 경우

지구단위계획은 개발 규제와 발전 촉진을 결합한 요소를 갖고 있습니다. 따라서 부동산 투자 시, 개발이 가능하고 발전 가능한 지역을 미리 파악하는 것이 중요합니다. 이미 도시에 수립되어 개발 중인 1종 지구단위계획 보다는, 개발이 거의 진행되지 않은 2종 지구단위계획에 관심을 가져야 합니다. 이러한 2종 지구단위계획들은 용도별 제한을 일시적으로 완화함으로써 유동 인구 증가와 지역 상권 활성화를 촉진하고 있습니다.

또는 전통적인 도시 중심부에 위치에 있지만, 소규모 개발을 1종 지구단위계획을 통해 대규모 개발로 꾀하는 지구를 찾아보시기 바랍니다. 예를 들어, 앞서 소개한 서울시 광진구의 군자역 지구 지구단위계획은 2023년 1월 12일 최종고시를 통해, 지구단위계획구역 확장, 대규모 있는 개발, 상업지역으로 용도지역 종상향, 주거복합 건축물 허영 등 다양한 인센티브를 발표하였습니다.

(출처 : 군자역 일대 공간구상도(http://www.gwangjin.com/22182, 디지털 광진))

지구단위계획이 안정적인 투자를 위한 기준이 되기 위해

지구단위계획은 안정적인 투자를 위한 중요한 기준이 됩니다. 따라서 투자하려는 지역의 지구단위계획을 2000년 이후의 데이터를 통해 살펴보는 것이 좋습니다. 2000년은 지구단위계획이 처음 도입된 연도입니다. 또한, 해당 도시나 군의 지구단위계획과 관련된 상위 계획인 도시(군)계획기본지침을 확인하세요. 지구단위계획은 상위 계획을 따라야 하기 때문입니다.

주변 지역의 지구단위계획도 함께 고려하여 시너지 효과를 찾는 것이 좋습니다.

보다 자세한 이론과 실무지식은 세종사이버대학 자산관리학부의 다양한 수업들을 통해 얻기 바랍니다.

세종사이버대학교 자산관리학부 건축·도시계획학과 교수 전재일

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