(김상범교수님 칼럼) 유치권 총정리 3
2023.02.08
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* 김상범교수님께서 부동산태인에 기고한 칼럼입니다.
직접 부동산태인 홈페이지에서 확인도 가능하답니다.
http://www.taein.co.kr/community/consult/column/column_board_viewV2.php?num=900
<유치권 총정리 3>
● 유치권자도 목적물에 대하여 경매를 신청할 수 있음 (법 제322조)
● 경매신청시 유치권의 존재를 증명하는 서류를 첨부하여야 함
● 이와같이 유치권자는 경매청구권을 가지지만 그 매각대금으로부터 우선변제를 받을 권능을 가지지는 않음
● 다만, 유치권자의 경매신청시, 낙찰대금은 유치목적 부동산 소유자의 재산이나, 절차의 처리상 경매신청자인 유치권자에게 매각대금이 교부되고, 유치권자는 다시 그 낙찰대금을 소유자에게 반환해야 하나, 유치권자가 자신의 채권과 상계함으로써 사실상 우선변제권을 행사하는 것과 동일한 결과를 얻음
● 유치권에 의한 경매절차가 진행 중 그 경매대상물에 관하여 다른 채권자가 경매신청하는 경우에는 유치권자는 신청에 의한 경매는 정지되고, 다른 채권자를 위하여 그 절차를 속행하게 됨
● 유치권은 등기 순위에 관계없이 말소되지 않음. 민사집행법이 제91조 제2항에서 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸한다고 규정하여 모든 저당권의 소멸을 원칙으로 하나, 제5항에서 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다고 규정하여 유치권은 인수됨을 밝히고 있음. 따라서 우선변제권을 가지지는 않지만 매수인에게도 유치권을 주장하며 피담보채권의 변제가 있을 때까지 목적물을 계속 점유할 수 있게 되어 사실상 우선변제권을 가지게 됨
● 실무상 유치권자가 제기한 형식적 경매에서의 매각시 해당 경매물건에 대한 우선변제채권(근저당권 등)이 있으면 그것들이 우선변제되고 나머지만을 법원이 공탁을 통해 유치권가 찾아갈 수 있도록 함. 이는 유치권외에 다른 일반채권이 있을 가능성을 염두에 둔 행위임. 유치권자에 의한 형식적 경매가 진행될 경우 유치권은 자동소멸되므로, 권리관계가 복잡한 물건에서 유치권자가 배당을 받아갈 가능성은 낮을 경우에 유치권자는 함부로 경매를 신청해서는 안될 것임
● 유치권자는 매수인에게 피담보채권의 변제를 청구할 수는 없으며 단지 그의 채권이 변제될 때까지 유치물의 인도를 거절할 수 있을 뿐임
● 토지만 경매되었다면 건물유치권자는 토지소유자에게 대항하지 못함. 건물유치권자는 건물주에게만 유치권을 주장할 수 있음
● 일정한 자격을 갖춘 자는 ‘유치권부존재확인 청구의 소’를 통해 유치권의 부존재를 주장할 수 있으며, 다음과 같은 자는 이러한 소를 제기할 수 있음
- 매수인/최고가매수신고인 : 매수인은 ‘유치권부존재확인 청구의 소’를 통해 유치권의 부존재를 주장할 수 있음(대법원 2004.09.23. 선고 2004다32848 판결, 대구고등법원 2008.4.24. 유치권행사 유치권행사중 선고 2006나8673 판결)
- 근저당권자 : 저당권자도 유치권의 행사로 인해 불이익을 받을 수 있으므로 소를 통해 이익을 얻을 수 있는 자에 해당함(대법원 2011 12, 22, 유치권행사 유치권행사중 선고 2011다84298 판결; 대법원 2004. 9. 23., 선고, 2004다32848, 판결). 그러나, 경매의 결과 배당을 받은 근저당권자는 담보권자의 지위를 상실하므로 이해관계인이 될 수 없음
- 부동산소유자 (광주고등법원 2009.04.29. 유치권행사 유치권행사중 선고 2008나5102 판결)"고 한다
- 부동산신탁자 (서울고등법원 2009. 10, 23, 유치권행사 유치권행사중 선고 2008나95719 판결)
- 전세권자 (대구고등법원 유치권행사 유치권행사중 2005. 6, 23, 선고 2004나9061 판결)
- 경매신청권자
- 기타 배당신고인
- 임장을 통해 유치권관련 점유가 있는지 확인
- 매각물건명세서 상에 유치권의 존부(존재여부)를 확인함. 만약 매각물건명세서 상에 유치권 행사여부 불명확으로 나오면 유치권의 성립가능성이 있는 것임
- 현황조사서나 매각물건명세서상에 유치권자가 아닌 임차인이 점유하고 있는 것으로 나오면 유치권 불성립
- 임장을 통해 현장에 있는 사람이나 이해관계인을 만나 채권액과 협상가능한 액수를 사전에 조율하는 것이 가장 바람직한 해결방법
- 경매방해죄(형법 315조) : 건물에 관한 미지급 공사대금 5,500만 원의 채권을 보유하고 있던 중 이를 당초 약정에 따라 이 사건 건물 중 2층에 관한 임대차보증금 채권으로 이미 갈음하였음에도, 허위의 유치권을 신고하려는 피고인의 요청으로 공사도급계약서에 추가 기재를 하고 추가공사 확인서 등을 조작한 사건에 대해 경매방해죄를 인정 (인천지법 부천지원 2001.5.18. 선고 2001고단23판결, 대법원 2008.2.1. 선고 2007도 6062호 판결)
- 주거침입죄 : 불법적인 방법으로 건물을 점거하는 경우 주거침입죄를 인정 (대법원 2007.4.12. 선고 2007도654 판결)
- 사문서위조죄(형법 제231조) : 행사할 목적으로 권리ㆍ의무 또는 사실증명에 관한 타인의 문서 또는 도화를 위조 또는 변조한 자는 5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다고 하여 허위 유치권행사를 위해 관련 서류를 위조했다면 처벌됨
- 업무방해죄 : 건물의 신축공사의 추가공사대금 16억원을 받지 못했다는 이유로 1층 출입문들을 쇠사슬로 채워 피해자가 보낸 작업 인부들이 출입을 하지 못하게 하여 위력으로 피해자의 내장공사를 방해한 사건에 대해 업무방해죄를 인정 (대법원 2004.8.30. 선고 2004도46 판결)
- 부당이득죄 : 유치권의 성립여부를 떠나 채권이상의 이득을 취했거나, 허위의 채권에 의해 이득을 취했을 경우 처벌됨
- 기타 건조물침입죄, 재물손괴죄, 권리행사방해죄
● ‘유치권부존재확인의 소’와 같은 소극적 확인의 소에서는 유효한 채권의 증명에 대한 입증책임은 유치권자
● 예컨대 공사비용의 증명 방법으로는 공사와 관련한 공사계약서, 하도급업체 지급한 내역, 세금계산서, 통장사본, 송금증 등이 될 수 있음
