(조덕훈교수칼럼) 매각물건명세서와 집행법원의 역할

date 2019.04.12

아래칼럼은 부동산태인과 Daum싸이트에 실린 조덕훈교수님의 글입니다. 참고하세요.

http://www.taein.co.kr/community/consult/column/column_board_viewV2.php?num=706

매각물건명세서와 집행법원의 역할

경매로 부동산을 낙찰받고자 할 때, 참고할 수 있는 자료들은 무엇일까? 원하는 부동산에 대한 현장답사 이외에 문서로 확인하고자 할 때, 꼭 검토해야 할 서류들에는 어떤 것이 있을까? 경매초보자는 물론이고 경매고수이더라도 반드시 보아야 할 문서들은 무엇일가? 그것은 바로 경매집행법원이 제공하는 감정평가서와 현황조사서 그리고 매각물건명세서이다. 그렇다면, 이 중에서 매각물건명세서는 무엇이고, 어떠한 기능을 할까?

매각물건명세서는 집행법원이 감정평가서와 현황조사서 등을 토대로 작성하는 경매정보자료이다. 해당 양식은 다음 샘플에서 보는 바와 같다. 부동산경매에 참가하고자 할 때, 경매함정에 빠지지 않고 권리분석을 할 수 있는 기초자료이다. 서식에서 보는 바와 같이, 매각물건명세서에는 해당 경매부동산에 대한 사건번호와 물건번호, 작성일자, 담임법관, 부동산 및 감정평가액과 최저매각가격, 말소기준권리인 최선순위 권리의 설정, 배당요구종기일, 점유자의 성명과 권원 및 배당요구여부, 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 그 효력이 소멸되지 않는 것, 매각에 따라 설정된 것으로 보는 지상권의 개요, 기타 등등이 기재된다.

(출처: 부동산태인)

이처럼, 경매부동산에 대해 수많은 정보를 제공하는 매각물건명세서는 언제 어디서 볼 수 있을까? 아무 때나 볼 수 있는 것이 아니다. 바로 매각기일 1주일 전에 비로소 열람할 수 있다. 예전에는 해당 경매부동산의 집행법원에 직접 가서 비치된 매각물건명세서를 볼 수 있었다. 요즘에는 인터넷이 발전됨에 따라 온라인으로도 볼 수 있다. 부동산태인 경매정보싸이트 또는 대법원 경매정보싸이트 등을 통해 열람가능하다.

여기까지 글을 읽으면서 눈치 챈 독자들도 있겠지만, 매각물건명세서의 작성 주체는 집행법원이다. 그런데, 집행법원이 매각물건명세서를 작성하고 비치하는데 있어서 도중에 중대한 하자가 발생한다면 어떻게 될까? 이러한 하자들은 매각기일 이전에 발생할 수도 있고, 그 이후에 발생할 수도 있다. 만일, 해당 경매부동산의 매각물건명세서가 비치되고 매각기일 이전에 중대한 하자(예: 대항력있는 임차인의 추가)가 발생하였다면, 매각기일이 변경되어야 할 것이다.

만일, 매각기일에 낙찰되고 나서 매각물건명세서에 중대한 하자(예: 중요 사실과 다르게 기재되었거나 누락된 경우)가 발생하였다면 어떻게 해야 할까? 당해 경매부동산의 매수인은 매각허가에 대한 이의신청(민사집행법 제121조 5항)이나 매각허가결정에 대한 즉시항고(민사집행법 제130조 1항)를 할 수 있다. 또는 해당 경매집행법원의 직권으로 매각불허(민사집행법 제123조 2항)도 가능하다.

부동산경매에서 집행법원의 역할은 매우 중요하다. 매각물건명세서의 작성과 비치 등에서 집행법원은 정해진 집행절차에 의해 엄정하게 그 역할을 수행해야 한다. 그런데, 앞에서 살펴본 바와 같이, 매각물건명세서의 작성과 비치 등의 과정에서 중대한 하자가 발생할 수 있다. 이러한 하자의 발생을 지나치게 우려하여, 매각물건명세서의 비고란 등에 집행법원의 책임회피성 문구를 기재할 생각만하고 상당량의 책임을 매수인에게 떠넘기려고 한다면 어떻게 될까? 이렇게 되면, 경매활성화를 통해 사회전체의 경제적 이익을 극대화하려는 부동산경매제도의 본질이 많이 퇴색될 것이다.

따라서, 집행법원은 부동산경매를 집행하는 공공기관임을 명심하고, 형식적인 매각물건명세서의 작성이 아니라, 지금보다 정확성을 높여서 경매를 통해 거래가 신속하게 이루어지도록 끊임없이 제도개선을 도모해야 할 것이다. 그럴수록, 채권자와 채무자, 경매참여자 등의 사회적 총이익이 증대되는 효과가 발생할 것이기 때문이다.

부동산태인 칼럼리스트 세종사이버대학교 부동산학과 교수 조덕훈

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